I dagsläget råder bostadsbrist i 250 av 290 svenska kommuner. På marknaden är trycket högst på lägenheter – både hyres- och bostadsrätter. För att få veta hur vi ska orientera oss på bostadsmarknaden pratar INRIKES med två bostadsexperter.
Vad ska man tänka på vid köp av bostadsrätt?
– Det finns en rad olika faktorer att tänka på. Till att börja med ska man se över sin budget och höra sig för hos olika banker för att få reda på hur ens eventuella låneläge ser ut. När man börjar leta efter en bostadsrätt är det viktigt att skaffa sig en uppfattning om marknaden – hur ser den ut i den ort, stad eller stadsdel du vill flytta till? Lättast är att googla på nätet eller söka efter statistik hos mäklarfirmor. När man väl hittat en lägenhet är det bra att undersöka vilket läge huset har, och i vilket läge balkongen är byggd. Priset kan skilja avsevärt beroende på vilket väderstreck balkongen vetter mot, säger Andreas Moritz, försäljningschef på Svensk Fastighetsförmedling, och fortsätter:
– Glömmer inte att undersöka bostadsrättsföreningens ekonomi. Granska årsredovisningen och leta efter skuldsättningar och underhållsplaner – det kommer att påverka avgiften på lägenheten i framtiden, och i sin tur även priset när du ska sälja lägenheten. Prata gärna med någon i föreningens styrelse, så får du reda på vad som är på gång. Vid en stor renovering kan avgiften höjas rejält. Ofta lånar föreningen pengar av banken – det många missar är att man själv blir solidariskt ansvarig för lånen.
Läget på bostadsmarknaden
Värdeökningstakten för bostadsrätter ligger kvar på 7 procent för hela landet, och 6 procent för Stor-Stockholm, medan priserna i Göteborg och Malmö har ökat med 17 procent respektive 14 procent under det senaste året. För bostadsrätter är de tre storstadsområdena dominerande – där säljs 60 procent av Sveriges alla bostadsrätter och de står tillsammans för 75 procent av det totala värdet.
Sammanlagt såldes över 100 000 bostadsrätter och 50 000 villor under 2016. De hade ett värde om 244 miljarder kronor respektive 140 miljarder kronor. Det visar statistik från Svensk Mäklarstatistik.
Vilka för- och nackdelar finns med att hyra respektive köpa en lägenhet?
– Fördelen med att hyra en lägenhet är att du inte behöver mycket pengar. Eftersom du inte behöver någon insats tar du heller inte en stor risk. Som hyresrättstagare står du själv inte för lägenhetens underhåll. Du har också förmånen att kunna byta till en mindre eller större lägenhet om du hyr hos en etablerad hyresvärd. Nackdelarna är motsatsen. Din hyresvärd tar hand om lägenhetens värdeökning och du kan inte påverka lägenhetens utformning. Om du får tillåtelse att göra om lägenheten får du sedan inte igen pengarna. Du har också liten möjlighet att påverka om hyresvärden vill renovera eller sälja fastigheten, säger Andreas Moritz.
Foto: Jonas Gustavsson
Trender på bostadsmarknaden
En av dagens hetaste bostadstrender är att bygga klimatsmart och tänka hållbart. Byggherrar bygger energieffektivt för att minska energiförbrukningen och vattenanvändandet. Likaså söker människor yteffektiva bostäder med många funktioner. En av de andra trenderna som just nu råder i framför allt storstäderna är bekvämlighetstrenden. Det blir allt vanligare att ha portvakter och mathissar i innerstädernas finaste kvarter.
Andreas Moritz, försäljningschef på Svensk Fastighetsförmedling.
Ännu en trend som vuxit fram under de senaste åren, med anledning av den låga räntan, är allt lyxigare sommar- och vinterhus. Tidigare var det vanligt att ha en sportstuga med mindre bekvämligheter – i dag vill människor ha permanentstandard, golvvärme, kakel och klinker samt kommunalt vatten och avlopp i sina fritidshus.
– Delningsekonomin har också vuxit sig allt starkare. Dagens unga har inte samma behov av att äga sina saker och sitt boende. I framtiden tror jag därför att människor kommer att omvärdera sitt boende, kanske går tre personer ihop och köper en fyra i stället för att alla ska köpa varsin etta. Men trots alla generella trender visar våra kundundersökningar att svenskars boendedröm fortfarande är en rödvit stuga, med sjö- eller havsutsikt.
Är det fortfarande säljarens marknad?
– Marknaden stannade av lite när amorteringskravet infördes, men sedan fortsatte den upp igen och det är fortfarande säljarens marknad – eftersom utbudet är litet. Sedan amorteringskravet införes har människor blivit mer noggranna med vad de köper. Reavinstskatten kommer att påverka i framtiden. I dag bor äldre kvar i stora lägenheter på grund av denna skatt. Det blir dyrare för dem att köpa mindre och billigare bostäder än att bo kvar i det gamla boendet. För att de äldre ska flytta och marknaden ska bli mer rörlig krävs incitament från politikerna. Vi ser nämligen vissa inlåsningstendenser efter amorteringskravet, säger Andreas Moritz och fortsätter:
– De politiska påverkansfaktorerna kommer att vara väldigt viktiga att följa i framtiden. Det finns inte en risk att räntan höjs – det är snarare garanterat. Reporäntan är i dag minus 0,5. Enligt prognoserna kommer den sakta att höjas. När räntorna är så låga kan det slå väldigt hårt. För några år sedan var reporäntan 1 procent, en och en halvprocenthet högre än nu. I dag kan du låna för ungefär en och en halv procent, tänker man då att man skulle lägga på 1,5 procentenhet mer så man är uppe på tre procent. Ser man det ur ett perspektiv, så kan det gå ganska snabbt att öka sina boendekostnader. Har man räntekostnader på 10 000 kronor i dag kan man ha räntekostnader på 20 000 kronor om några år. Då börjar det kännas för ganska många. Men om räntan höjs drar människor i första hand in på konsumtionsvanorna – inte boendet.
Vem drabbas hårdast om räntan går upp?
– Den som har mycket lån i kronor och ören, tight budget och hög belåningsgrad. Priset på bostäder kan gå ned med mellan 10 och 20 procent ganska snabbt om högre räntor, amorteringskrav och skuldkvotstak införs. Det som kommer att påverka i framtiden är bland annat vad våra politiker och Riksbanken gör. De införde amorteringskravet 2016 och pratar nu om ett skuldkvotstak.
Hur ser priserna ut på landsbygden?
– Kikar man på referensvärdena så har priserna gått upp mer i procent än i storstäderna. Objekten är fortfarande billiga i jämförelse med i städerna, men procentuellt ser man att priserna snabbt gått upp på sommarorter och vinterorter där det är populärt att köpa småhus. Det är ett stort tryck på fritidshusmarknaden.
Foto: Jonas Gustavsson
Hallå där,
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi vid Kungliga tekniska högskolan.
Vilka är de största utmaningarna på bostadsmarknaden just nu?
– På kort sikt är den största utmaningen enligt min mening att se till att hushåll med lägre inkomster kan hitta en bostad på marknaden. Särskilt hushåll som är nya på en marknad och alltså saknar både kötider och möjlighet att komma in på ägarmarknaden – och dessutom inte har råd med hyrorna i nyproduktionen. På längre sikt är utmaningen att klara den prisnedgång som rimligen kommer förr eller senare.
Vilka fördelar och nackdelar finns det med att hyra en lägenhet respektive köpa en bostadsrätt?
– Långsiktigt är ägande i regel det mest ekonomiskt fördelaktigt, men går man in på marknaden vid fel tidpunkt kan det under lång tid framåt visa sig vara en mindre bra investering. Om man inte har tjänat mycket på den hittills rådande prisuppgången är det enligt min mening riskfyllt att gå in på marknaden vid dagens höga prisnivåer – och då kan hyra vara bra under ett tag framåt.
Hur kan bostadsmarknaden komma att se ut i framtiden?
– Dagens höga prisnivåer förväntas leda till ett större utbud som på sikt pressar ner priserna – även om inte räntan stiger. Historiskt sett har fastighetspriserna varit cykliska och tror vi på att historiska mönster består ska vi räkna med relativt kraftiga prisfall – även om ingen kan säga exakt när och vad som utlöser ett prisfall. Det kan vara ett långsamt prisfall under många år, men också ett stort plötsligt prisfall. Den dag som hushållen börjar tro att priserna kommer att falla kan det gå relativt snabbt. Och det är klart att minusräntor knappast är långsiktigt hållbara. Skulle räntorna fortsätta att vara mycket låga får man också räkna med att göra större pensionsavsättningar, vilket minskar utrymmet för att lägga mycket pengar på bostaden.
Vilka är de största trenderna just nu inom bostadsmarknaden?
– Den största trenden är förstås det kraftigt ökade bostadsbyggandet. I takt med att priserna stiger till mycket höga nivåer i de centrala delarna av en stad ser vi också ett ökat intresse, särskilt bland yngre, att flytta till vissa förorter. Byggandet sker också i större delar av staden än tidigare, och som jag nämnde ovan kan oro över bostadsprisutvecklingen leda till ett ökat intresse för hyresrätter.
Hur tror du att prisuppgången kommer att utvecklas? Kan ”bostadsbubblan” spricka?
– Kombinationen av mycket låga räntor och en mycket god inkomstutveckling är historiskt unik. Normalt brukar räntor sänkas under lågkonjunkturen. Om det är en någorlunda fungerande marknad ska vi som sagt förvänta oss att de höga priserna leder till ett ökat utbud som bidrar till att pressa ner priserna. Sedan har ju världen historiskt kännetecknats av att det kommit obehagliga överraskningar som skapat ekonomiska kriser. Historiskt sett har också de som trott att det varit en ny epok men nya mönster haft fel – men framtiden kan vi aldrig säkert veta något om.
I Sverige finns totalt 4,7 miljoner bostäder. Av dessa är ungefär 2 miljoner småhus och 2,4 miljoner lägenheter. Av lägenheterna är 1,4 miljoner hyresrätter och 1 miljon bostadsrätter. Resterande 300 000 klassas som special- och övriga bostäder.
Av: Joline Ekman