Energieffektivisering kan initialt vara kostsamt, men i nätverket Belok har man utvecklat en ekonomisk analys som utgår från fastighetsägarens avkastningskrav. Grundtesen är att det lönar sig att vidta åtgärder för att bli mer energisnål.
Belok har 17 medlemsföretag som tillsammans representerar 25 procent av Sveriges totala lokalarea. Initiativet att samla branschen kom från Energimyndigheten, och man har efter utvärderingar fastslagit att Belok har varit väl investerade pengar. Per-Erik Nilsson är nätverkets koordinator.
– Fastighetsbranschen drar väldigt mycket energi, så det är värdefullt för våra aktörer att tillsammans kunna adressera sina problemområden och frågeställningar. Tillsammans med myndigheterna tar man upp aktuella frågor och startar nya projekt. När resultaten från tester och analyser kommer är alla intresserade och den nya kunskapen kommer till användning direkt.
Bland annat har Belok tagit fram ett antal kravspecifikationer gällande byggnadernas energieffektivitet som flera av medlemmarna sedan dess har skrivit in och implementerat i sina egna policies och styrdokument.
– Om man jämför med nybyggnadsreglerna är våra krav betydligt tuffare, säger Per-Erik Nilsson. Fastighetsföretagen själva säger att de klarar dessa. Våra medlemmar vill mycket, och tar verkligen krafttag i energifrågan.
Belok arbetar i dag inte med certifiering utan tar fram krav och riktlinjer inom energieffektivisering. Dessutom bistår man med stöd i implementeringen, hur man faktiskt kan uppnå de önskade åtgärderna. Och dessa skiljer sig åt när man arbetar med lokaler.
– I bostäder är det ofta väldigt kostsamma saker man jobbar med, bland annat skal som väggar och fönster. För lokalbyggnader är det framförallt åtgärder inom tekniska system som ventilations-, belysnings-, kyl- och värmesystem som ger effekt.
Därför, menar Per-Erik Nilsson, hittar man snabbare lönsamma effektiviseringsåtgärder i lokalbyggnader, och för att ytterligare kvantifiera och synliggöra dessa betydande möjligheter till resurseffektivisering har Belok tagit fram något man kallar för Totalmetodiken.
– Vi vänder på hela resonemanget, säger Nilsson. Vi vill visa att energieffektivisering är lönsamt, så vi utgår istället från avkastningskraven som fastighetsägaren har. Om det är fem procent tar vi utefter det fram ett åtgärdspaket som är avsett för att uppnå det målet. Beslutet är trots allt ekonomiskt, så vi måste kunna prata om det i ekonomiska termer.
Det hela har fallit väl ut, och Totalmetodiken har redan testats i ett antal svenska kommuner liksom ute i Europa och i Indien. Processen genomförs i tre steg: först sker en djupanalys av fastigheteten, där man identifierar alla möjliga energieffektiviseringsåtgärder och kvantifierar dem med konkreta priser.
Därefter är det dags för avancerade energiberäkningar. I simuleringsprogram testar man att genomföra de aktuella åtgärderna i olika ordning, där man börjar med den lönsammaste åtgärden och går neråt på listan tills avkastningskravet är uppnått.
– Det är ganska komplext, och kräver en del konsultkunskap och simuleringsprogram. Men vi har även utbildningsmaterial gratis på Beloks hemsida.
Typiska energibesparingar uppgår till mellan 30-60 procent, och för att fastställa avkastningskraven används internränta som finansiellt verktyg. Olika åtgärder har olika livslängd.
– Vi menar att det här är ett helt nytt synsätt, säger Per-Erik Nilsson. Många upplever det som nytänkande att se på de här frågorna ur ett rent ekonomiskt perspektiv. Det är en win-win-situation på alla sätt – vi får mindre utsläpp, fastighetsägaren sparar pengar och det är en investering som uppfyller lönsamhetskraven.
Hos fastighetsjätten Diligentia har man anammat Beloks metodik, och Lars Pellmark, ansvarig för installationer och energiteknik, är en aktiv medlem. Fram till 2017 ska Diligentia ta fram energiplaner för alla sina fastigheter, för att kunna påvisa för sina förvaltare hur energin fördelas och vilka åtgärder som kan vara mest lönsamma att genomföra.
– Energikartläggningar kan vara hur omfattande som helst i sin redovisning, säger han. För att göra det lättare för förvaltare och andra att ta till sig resultatet använder vi oss av en ”standardiserad rapport” på 6-7 sidor. Det ska vara konkret information: Hur mycket energi gör byggnaden av med? Hur fördelar sig energin? Vilka för oss lönsamma effektiviseringsåtgärder finns det att göra? Vad skulle det innebära att genomföra dessa?
2013 har varit ett premiärår för användningen av Totalmetodiken, så hittills har man hos Diligentia alltså främst ägnat sig åt den inledande kartläggningsfasen.
– Vi vet inte nu när de i energiplanerna föreslagna åtgärderna kan bli av, säger Lars Pellmark. Det viktiga är att ha fått vetskap om dessa så att vi kan planera och budgetera åtgärder samt att våra energiplaner kommer vara ett bra underlag för förvaltningen vid större hyresgästanpassningar eller andra förändringar i byggnaderna. Därmed kan man vara i startgroparna på en gång för att ta tag i nya saker.
Målet för Diligentia är att reducera energianvändningen med tre procent årligen fram till 2020, över hela fastighetsbeståndet. Det är tuffa mål, men för att skapa fokus i energiarbetet har Lars Pellmark och hans kollegor redan identifierat ett antal betydander energiaspekter inom el, värme och kyla.
– Vi kommer att koncentrera oss på en aspekt per år inom varje delområde, säger han. Vätskekopplade värmeåtervinningssystem är ett exempel som vi kommer att analysera under 2014. Vi tror oss komma ganska långt genom att se över våra olika system och analysera drifttiderna så att de optimeras enligt den faktiska användningen, men sen når vi snart en punkt då det kommer krävas en hel del investeringar också för att lyckas nå målen till 2020. Målet är att den energi som vi trots allt behöver ska utnyttjas så effektivt som möjligt och självklart inte på bekostnad av utlovat inneklimat eller annan funktion hos våra hyresgäster.
Många pratar i dag om gröna hyresavtal. Vad innebär det?
– Det är en avtallsmall som Fastighetsägarna har tagit fram, och som ger förutsättningar för hyresvärd och hyresgäst att samverka i syfte att minska miljöpåverkan. Ett grönt hyresavtal tydliggör vilka åtgärder hyresgäst och hyresvärd har kommit överens om och som vi följer upp varje år. Det är en bilaga till hyreskontraktet, och något som vi uppmanar våra hyresgäster till i varje nytt hyresavtal vi ingår – men vi kan aldrig tvinga en hyresgäst att acceptera det.
Hur står sig de stora miljöcertifieringarna när det kommer till energieffektiviseringen?
– För Diligentias del använder vi oss av Breeam eller Miljöbyggnad vid omfattande ny- om och tillbyggnader och Miljöbyggnad för befintliga byggnader. Energi är en del i dessa. Sen finns det Greenbuilding, som bara fokuserar på energi. Men kravet där är att byggnaden efter åtgärder använder 25 procent mindre energi än tidigare, och har man då en riktigt ineffektiv fastighet blir det ett ganska trubbigt sätt att mäta framgång på.
Hur stor roll spelar förnybar energi i fastigheternas energiutveckling?
– Den blir allt viktigare. Vid varje förändring ska vi alltid utreda olika alternativ. Om vi har fjärrvärme i dag måste vi fråga oss ifall det skulle löna sig att byta till eller komplettera med exempelvis någon form av geoenergi eller annan solenergi. Det är inte alltid det är rätt att byta, men ifall frågan kommer upp ett antal år senare ska vi alltid kunna visa varför vi valde som vi gjorde.
Hallå där!
Carl-Fredrik Fridén, kommunikatör på Swedish Green Building Council
Hur står sig miljöcertifieringarna när det gäller energieffektivisering? Är EU:s GreenBuilding vassast?
– De miljöcertifieringar som vi arbetar med har alla starkt fokus på energianvändning i byggnader. I samtliga system så står energi för cirka en tredjedel av slutbetyget. I EU:s Greenbuilding bedöms enbart energianvändningen, så det är där man oftast ser bäst resultat av energieffektiviseringen. Övriga system bedömer förutom energi också bland annat inomhusmiljö och material. Dessa används ofta som verktyg för att inte energieffektivisering ska ske på bekostnad av till exempel komfort, fukt, material och dagsljus – vilket var en negativ bieffekt efter den första energikrisen, då enbart energieffektivisering på fel sätt ledde till problemen med ”sjuka hus”.
Vilka åtgärder ser ni som mest ökande och användbara i framtiden?
– Det räcker inte att bara sätta in energisnål belysning i en byggnad eller åtgärda energibovar i ventilationssystem, utan man måste ta ett helhetsgrepp. Det finns många åtgärder som blir lönsamma om man börjar räkna på det. De energieffektiviseringsprojekt som vi kommer i kontakt med, det vill säga som ska certifieras, har ofta högt ställda energimål. Där är fastighetsägaren insatt och anstränger sig för att hitta många energiåtgärder och vet hur man gör lönsamhetsberäkningar. Detta är dock inget som man ställer om till i hela beståndet över en natt, utan det behövs ett fortsatt engagemang från både privat och offentlig sektor.
Hur långt framme ligger Sverige i de här frågorna skulle du säga? Vi har ju samtidigt ett ganska ålderstiget bostadsbestånd?
– Sverige ligger långt framme när det gäller energieffektivt och hållbart byggande. För flera byggbolag har miljöcertifieringar i samband med nybyggnation redan blivit norm och många fastighetsbolag sätter nu tydliga mål. Vi har också långt framskridna projekt i Sverige inom hållbara stadsdelar och är i uppstartsfasen för hållbara anläggningsprojekt. Samtidigt stämmer det att vårt byggnadsbestånd blir allt äldre, där det framförallt är hus byggda under eller före rekordåren som är i behov av upprustning. Utmaningen är att samtidigt passa på att energieffektivisera och göra det på ett miljömässigt riktigt sätt. Det är inte en omöjlig utmaning och där har man stor nytta av miljöcertifieringssystemen. Vi måste ta itu med det på allvar så att vi klarar energi- och miljömålen. Men det pågår ett konstant arbete i bygg- och fastighetsbranschen med detta och jag är övertygad om att vi klarar det.
Många pratar om gröna hyresavtal. Hur vanligt är det i praktiken tror du?
– Jag tror att allt fler kommer att välja gröna hyresavtal. Det är ett tydligt sätt för organisationer att visa att de tar miljöfrågorna på allvar, då de innehåller vissa krav som inte kan förhandlas bort. Avtalen ger på sikt vinster både i produktivitet och lönsamhet. Till exempel ger en bättre inomhusmiljö nöjda medarbetare och en organisation som genomsyras av ett miljöarbete ses som mer seriös och kan attrahera nya kundgrupper och hyresgäster.
Ni har börjat analysera årsrapporteringen för 2013 från Greenbuilding-certifieringarna. Vad kan man utläsa så här långt?
– Det vi sett hittills, av de uppmätta och inrapporterade energisiffrorna, är att Greenbuilding-husen inte drar mer energi än vad energiberäkningarna visade när de certifierades. Det är vi speciellt glada för eftersom vi bedömer energiberäkningar och godkänner de som inte har gjort glädjekalkyler. Det pekar på att systemet fungerar och att det finns ett energitänk i de byggnader som är certifierade i Greenbuilding.
Av: Christian von Essen