Kontorslokalen blir en allt viktigare del i företagens varumärkesbyggande Det innebär också att hyresgästerna ställer allt högre krav på fastighetsägarna, som jobbar hårt på att tänka hållbart och skapa samhällsnytta med sina projekt.
När resten av samhället i allt högre utsträckning efterfrågar gröna val och hållbara lösningar är det vissa som hela tiden dessutom måste tänka 50 år framåt i tiden. Men faktum är att svenska fastighetsägare står sig bra i sammanhanget. Det menar i alla fall Mia Enayatollah, informationsdirektör på branschorganisationen Fastighetsägarna Stockholm.
– Jag har jobbat här i nästan nio år, och jag känner absolut en förflyttning i att man i dag talar mer i termer av samhällsnytta. Allt fler av våra medlemmar ser värdet och vikten av att ta ett större engagemang och ett bredare perspektiv på vilket sätt man kan bidra. Det känns väldigt roligt och tillfredsställande.
Mia Enayatollah har inte sett någon större indikation på att fastighetsägandet skulle ha blivit mer anonymt och skött från utlandet via pensionsfonder och riskkapitalbolag. Fastigheter är fortsatt en småföretagarbransch och 70 procent av Fastighetsägarnas medlemmar är småfastighetsägare, med en till två fastigheter. Men det är de riktigt stora som kommit längst i sitt hållbarhetsarbete – bolag som Vasakronan, Diligentia, Fabege och Stena.
– Man ser tydligt att samhällsengagemang skapar affärsnytta. Det är en fri marknad, och du måste vara bäst för att få kunder. De som är bäst på samhällsnytta har också bäst affärsnytta.
De som är duktiga, menar Mia Enayatollah, ser från första början sina byggprojekt i ett sammanhang där stadsplaneringen är väsentlig.
– Det förs en konstant dialog med politiker, arkitekter och tjänstemän för att driva utvecklingen framåt. Då tittar man inte bara på fastigheten, utan även på den omkringliggande omgivningen. Hur kan fastigheten bidra till att kvarteret utvecklas, med nytt inflöde av invånare och besökare?
Stadsplaneringen finns helt enkelt med tidigare i processen, och bidrar till teknikutveckling för att få de bästa energi- och miljölösningarna, liksom borga för säkerhet, trygghet och smart belysning.
Någon som känner till detta fenomen mycket väl är Christian Hermelin, vd för fastighetsjätten Fabege. De kommande åren kommer Fabege bland annat att bygga Scandinavian Office Building, vilket Hermelin kallar för ”den finaste produkt vi någonsin skapat”. Kontorsbyggnaden kommer att uppföras ovanpå shoppingmonstret Mall of Scandinavia bredvid Friends Arena och Quality Hotel Friends i Solna. Byggnaden kommer vara lika hög som Hötorgsskraporna i centrala Stockholm. Ytan motsvarar hela fem ”skrapor”, och den energisnåla byggnaden kommer att certifieras enligt BREEAM Excellent.
– Poängen är att det inte spelar någon roll att byggnaden är fantastisk om inte resten av förutsättningarna finns på plats, säger han. Tidigare kunde man bygga sitt huvudkontor på ett ensamt gärde, men i dag vill företag sitta i ett sammanhang, där det finns butiker, kollektivtrafik, människor och puls. Livspusslet ska också lösas. Trivs medarbetarna och är glada producerar de bra. Då går företaget bra och alla är nöjda. Planeringen är ett sätt att hjälpa våra kunder. Det här kommer att bli ett fantastiskt område med mycket goda förbindelser.
Fabege har byggt på liknande sätt i Hammarby Sjöstad och Solna Business Park, och att stadsplaneringen smyger sig in allt mer i fastighetsägarnas projekt tycker Christian Hermelin är självklart. Dessutom ser han tydligt hur fastigheten blir ett sätt för företagen att stärka sitt varumärke.
– Den trenden ligger definitivt bakom en del stora flyttar på sistone – företagen vill signalera rätt bild av sig själva och läget är ett sätt att göra det. Kontor fungerar i dag nästan som bilar: vill man framstå som lyxig, rustik eller effektiv? Banker vill till exempel numera tona ner sin lyxstämpel och visa att de är till för kunderna, med en bra och effektiv verksamhet.
Man pratar även om individualisering och Employer Branding – att kontoret blir allt viktigare som en del i arbetsgivarens erbjudande?
– Ja, och särskilt större företag tänker på detta väldigt långsiktigt. Arbetsplatsen är en konkurrensfaktor och det gäller att man sticker ut.
Många pratar nu om framtidens kontor, till exempel det aktivitetsbaserade kontoret. Men det är bara en liten del av helheten, menar Christian Hermelin.
– Det är fortfarande en plats som måste vara lätt att ta sig till. Det ska finnas service, kontorsservice, konferenser, hotell och butiker. Och gärna en plats med lite puls, en levande stadsdel med boende också. Då trivs folk och känner sig trygga. Renodlade arbetsplatsområden tror vi inte på. Vi tror på funktionsblandning. Det finns exempel på stadsdelar som har bara kontor eller bara bostäder, och de får sina problem.
Just denna funktionsblandning och närheten till handel och kommunikationer menar Mia Enayatollah på Fastighetsägarna också är självklarheter när fastighetsbranschen utvecklas mot framtiden.
– Vi ser många trepartssamarbeten mellan fastighetsägare, handeln och det offentliga för att tillsammans utveckla en levande stadsbild. Då tittar man till exempel på hur man kan förlänga handelsstråk och öppna upp staden för att växa mer.
Som exempel nämner hon Stockholmsinitiativet City i Samverkan, som lägger strategier för staden fram till 2030. I referensgruppen hittar man flera av de största kommersiella fastighetsägarna, som för en nära dialog med politiker för att planera de kommande 20 årens stadsbild.
Hållbarhet, miljö och energieffektivitet är redan självklara delar i fastighetsvärlden, och Mia Enayatollah tror inte att det är fler regler och direktiv som driver utvecklingen framåt i den frågan.
– Nej, från vårt håll tror vi inte på för mycket lagstiftning. Däremot kan allt tuffare miljökrav från offentliga upphandlingar sprida sig till branschen. Men den största potentialen ligger hos marknaden – alla vill ligga steget före, vilket gör att man sporrar varandra till bättre lösningar.
FAKTA
Scandinavian Office Building
Ska inhysa 42 000 kvm kontorsyta ovanpå shoppingcentret Mall of Scandinavia och beräknas stå klart hösten 2015.
Totalt kommer Fabege äga 200 000 kvm kontorsyta i Arenastaden. Kunder är bland annat Svenska Spel, Vattenfall, Adidas, Svea Ekonomi, Nike, Peab, Bilia, Carlsberg, Svenska Fotbollsförbundet och Egmont.
Fastighetsägarna
Fastighetsägarna är en politiskt neutral branschorganisation som representerar 17 000 medlemmar. Ungefär hälften av dessa är bostadsrättsföreningar. På senare år har även kommunala fastighetsbolag som Svenska bostäder, Stockholmshem och Familjebostäder blivit medlemmar.
Mindre medlemmar kan köpa förvaltningsstöd av Fastighetsägarna, bland annat inom teknisk, ekonomisk eller juridisk förvaltning. Fastighetsägarna är en federativ organisation, vilket innebär att den består av fyra självständiga regioner som tillsammans äger Fastighetsägarna Sverige.
Av: Christian von Essen